Разрешение или уведомление: как согласовать строительство дома

Читать ria.ru в
МОСКВА, 30 дек — РИА Новости. Разрешение на строительство является подтверждением того, что возводимый на земельном участке дом соответствует проекту и законодательству. Как правильно оформить документы на объекты капитального строительства, в какие сроки можно получить разрешение и почему могут отказать в его выдаче, - в материале РИА Новости.

Что такое разрешение

Любая стройка начинается с оформления разрешительных бумаг. Утверждение и согласование планов по строительству позволяет регулировать застройку улиц, сохраняя архитектурный облик населенных пунктов (если речь идет о работах в зоне исторической застройки), помогает избежать нецелевого использования земли (например, когда на территории СНТ строят базы отдыха). Кроме того, без разрешения властей нельзя оформить право собственности на дом или другую недвижимость.
План здания
До осени 2018 года застройщики оформляли специальное разрешение — бумагу, свидетельствующую о том, что жилое или коммерческое здание возводится по проекту и не нарушает нормы градостроительства. С 4 августа 2018 ситуация изменилась для тех, кто решил возвести дом, баню или сарай на садовом участке, участке для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Минстрой хочет создать сервис выдачи электронных разрешений на стройку

Уведомительный порядок строительных работ

С 2018-го информирование местной администрации о стройке на загородном участке идет в уведомительном порядке, который, по сути, мало чем отличается от оформления разрешения на строительство, отмечает кадастровый инженер, судебный эксперт Оксана Иванова:
"Можно сказать, что поменялось название услуги, оказываемой органами местного самоуправления. Теперь собственникам выдают уведомления о соответствии планируемого строительства параметрам ИЖС и нормам градостроительного законодательства. Однако суть осталась прежней: мы спрашиваем у государства, можно ли разместить в границах того или иного участка объект ИЖС".
Страница приложения "Госуслуги" на экране смартфона
Уведомление необходимо при строительстве/реконструкции садового дома или объекта индивидуального жилищного строительства. К последнему относят жилой дом с комнатами, дополнительными помещениями, высотой не более 20 метров и трех этажей над землей. Такой объект нельзя делить на отдельные независимые друг от друга помещения: превращение коттеджа в таунхаус запрещено.
Уведомительный порядок имеет свои плюсы и минусы, поясняет Оксана Иванова:
"С одной стороны, сократилось время оказания услуги: если на получение разрешения требовался месяц, то ответ на уведомление дают в течение семи дней. С другой стороны, добавились новые согласования, которых ранее не требовалось. К ним относятся согласования с аэропортами, ведомствами, отвечающими за культурное наследие и некоторыми другими. Раньше было достаточно соблюдать основные градостроительные нормы, касающиеся высотности, этажности и отступов от границ участка".
Депутаты Госдумы обсуждают вопрос бессрочной дачной амнистии
Документы, подаваемые вместе с уведомлением

При начале строительства:

По окончании работ:

  • заполненный бланк уведомления;
  • схема/чертеж с размеченными границами участка, размерами дома;
  • паспорт собственника;
  • свидетельство на землю или выписка из ЕГРН, подтверждающие право собственности;
  • заверенная доверенность, если собственник обращается не напрямую.
  • заполненный бланк;
  • технический план;
  • паспорт;
  • доверенность.

Разрешение на строительство для юрлиц

Юридическим лицам при возведении объектов капитального строительства (многоквартирных домов, муниципальных зданий, путепроводов и т.д) по-прежнему требуется разрешение. Документ выдается на весь период работ и/или на отдельные этапы на основании:
  • заявления;
  • бумаг на право пользования участком;
  • градостроительного плана, выданного не ранее, чем за три года до момента обращения;
  • схемы организации участка с расположением объекта;
  • положительного заключения проектной экспертизы;
  • паспорта.
Помимо этого, застройщику могут понадобиться бумаги о смене назначения земли, планах развития территории, когда идет комплексная застройка района и т.д.

Кто разрешает строительство

Согласовывают и разрешают строительство местные органы власти, как правило, в лице профильного ведомства: комитета по строительному надзору, департамента архитектуры и градостроительства и т.д.
Передать бумаги в администрацию можно несколькими способами:
  • письмом по почте;
  • через МФЦ;
  • через личный профиль на сайте “Госуслуги”;
  • лично на приеме.
В России расширят область применения "дачной амнистии"

Сроки и стоимость оформления документов на строительство

Когда речь идет о зданиях и сооружениях, строительство которых ведут юрлица, на выдачу разрешений отводится пять рабочих дней. Уведомление о том, что загородный или дачный дом, построенный частным лицом, соответствует необходимым требованиям, оформляют в течение семи дней, период действия такого разрешения — десять лет. Сообщать об окончании стройки нужно не позднее, чем через месяц после готовности дома или другого сооружения. Рассмотрение документов в надзорном ведомстве также занимает семь дней, после чего заявителю направляют ответ, причем не всегда положительный:
"Ответ о несоответствии строительства выдают при грубом нарушении градостроительных норм: этажности, высотности, отступов от границ. Также основанием для отказа может служить нецелевое использование земли, когда, например, на участке под огородничество размещают жилой дом, что запрещено законом", — сообщает Оксана Иванова.
Согласование разрешения на строительство — бесплатная услуга. Однако в действительности платить приходится: за выписку из ЕГРН, за заказ технического плана у кадастрового инженера, за постановку дома на кадастровый учет и другие процедуры.
Девушка подаёт заявление в многофункциональном центре (МФЦ)

Строительство без разрешения

Если выстроенный дом не соответствует градостроительным нормам, застройщика ждет наказание от штрафа до сноса незаконной постройки и приостановки деятельности, если речь идет о предпринимателях.
При нарушениях правил в сфере капитального строительства размер штрафов составляет:
  • от 2 тыс. до 5 тыс. рублей для простых граждан;
  • от 20 тыс. до 50 тыс. для должностных лиц;
  • от 500 тыс. до 1 млн. руб. для юрлиц.
За несоблюдение сроков уведомления о начале и окончании стройки с граждан могут взыскать от 500 до 1 тыс. рублей, с представителей власти — до 30 тыс. рублей, с компаний — до 300 тыс. рублей.
Если загородный дом построен без разрешения, но не мешает соседям и не противоречит ГК РФ (Градостроительному кодексу), его можно узаконить через суд. При отсутствии нарушений строение согласуют, а собственник оплатит госпошлину. Если же суд признает постройку самовольной, то придется, как минимум, платить штраф.
Комитет ГД по госстроительству поддержал проект о продлении дачной амнистии

Дачная амнистия

Уведомительный порядок строительства, равно как и разрешение, служит страховкой для собственника. Однако с 1 января 2021 года на всей территории России продлили дачную амнистию, что отменяет необходимость предварительного согласования:
"Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления в собственность жилых домов, размещенных на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ. Это значит, что до 1 марта 2026 года нет необходимости получать уведомления о соответствии. Исключение составляют случаи, когда строительство идет под ипотеку и банки требуют подтверждения законности, — объясняет эксперт Оксана Иванова. — Амнистия не отменяет градостроительные нормы и не поможет узаконить постройку, возведенную с нарушениями. Другими словами, благодаря амнистии не нужно согласовывать строительство объекта ИЖС, но регистрировать дом и право собственности на него необходимо. Незарегистрированный дом является незаконным самостроем, который могут даже снести".
Госдума в первом чтении продлила дачную амнистию до 1 марта 2031 года

О чем важно помнить при строительстве дома

Дачная амнистия и введение уведомительного порядка упростили процесс регистрации строительства: собственникам, подтверждающим законность дома, нужно собрать меньше документов, чем раньше.
Однако перед тем, как согласовывать проектные работы с чиновниками, владельцу земли необходимо получить полную информацию о территории, возможностях его использования и т.д.
Дом своими руками: от выбора участка до финишной отделки
Что требуется при освоении и застройке участка:

Данные Росреестра

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости содержится информация о категории земли, ее назначении и действующих ограничениях по использованию. К примеру, на землях национального парка можно проживать, а строиться и подводить новые коммуникации нельзя (либо на эти работы действуют дополнительные ограничения).

Инженерно-геологические изыскания

Комплекс работ по подготовке территории строительству. К геодезистам обращаются, чтобы:
  • провести разведку рельефа;
  • определить плотность грунта;
  • выяснить уровень залегания грунтовых вод.
Полученная информация используется в расчетах при выборе фундамента, строительных материалов, создании коммуникаций и т.д.
СФ наделил "Роскосмос" правом выдавать разрешения на стройку инфраструктуры

Адрес и кадастровая выписка

Нельзя строить дом на участке, не имеющем кадастрового номера, по нему в базе Росреестра определяют информацию о площади, местонахождении земельного участка.
За присвоением адреса (названия улицы и номера дома) необходимо обращаться в местную администрацию: районную, городскую, поселковую.

Проект и ситуационный план

Ситуационным планом называют схему участка с расположенным на нем домом. Проект — чертеж дома с разметкой комнат, хозяйственных помещений, балконов, террас и т.д.
Основное требование, предъявляемое к этим документам, — соответствие архитектурным и градостроительным требованиям, СНиПам. К примеру, нельзя строить дом по передней границе участка или чересчур близко к соседу, газовые трубы не могут идти через весь дом и т.д.
В России продолжат практику по автоматическому продлению лицензий