0
7
Газета Экономика Печатная версия

06.10.2020 20:37:00

Инвестиционный спрос ушел на склад

Вложения в коммерческую недвижимость выросли на 40%

Тэги: инвестиционный спрос, коммерческая недвижимость, вложения


Пустые из-за пандемии офисы пока не привлекают инвесторов. Фото РИА Новости

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос за девять месяцев 2020-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 40%, составив 2,2 млрд евро, сообщают игроки рынка. По итогам года объем инвестиций в отрасль достигнет 3 млрд евро. Это удивительно, если учесть, что в текущем году офисные пространства простаивают. Снижается интерес и к торговым объектам. Эксперты бурный рост объясняют завершением сделок, начатых еще в 2019-м, а также повышенным интересом инвесторов к складской недвижимости.

В консалтинговой компании Cushman & Wakefield столь существенный рост инвестиций в коммерческую недвижимость объясняют «хорошим началом года, несмотря на пандемию». «Под инвестициями понимается приобретение недвижимых активов, которые уже построены и функционируют.

Длительность сделки составляет 6–18 месяцев, поэтому те сделки, которые заключались во втором и третьем кварталах, были запланированы еще до пандемии», – поясняет руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов, полагая, что пандемия тем не менее приведет к инвестиционной паузе в четвертом квартале текущего года и в первом квартале 2021 года.

Более половины из общей суммы инвестиций сегодня приходится на офисы (33%) и индустриальную недвижимость (27%). Участки под застройку заняли в общей структуре инвестиций 21%, ретейл – 15%.

«Рост объемов инвестиций наблюдался в третьем квартале 2020 года, но его пока нельзя назвать показателем восстановления рынка, так как в этот период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки еще до наступления кризиса», – подтверждает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По ее словам, более показательным будет четвертый квартал, в котором заключается большинство сделок за год.

По итогам девяти месяцев 2020 года наблюдается незначительная положительная динамика рынка инвестиций в недвижимости по сравнению с первым–третьим кварталами прошлого года, соглашаются в компании CBRE. Как замечают эксперты, во многом это произошло благодаря сильному первому кварталу. «Объем вложений составил 180 млрд руб. против 166 млрд руб., увеличившись на 8%», – рассказывает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. По ее мнению, по итогам года объем инвестиций в недвижимость приблизится к 250 млрд руб., что «не будет ощутимо ниже значения прошлого года».

По итогам третьего квартала объем инвестиционных сделок на всем рынке недвижимости России вырос в годовом выражении на 18% – с 0,95 до 1,12 млрд долл., что является самым высоким показателем за последние четыре года, отмечают в компании JLL. Столь высокие значения прошедшего квартала также эксперты объяснили отложенными сделками первого полугодия.

Другой тренд – рост инвестиций в складскую недвижимость. В структуре сделок за третий квартал 2020 года по 28–29% инвестиций приходится на складской, офисный и жилой сегменты. При этом на складском рынке закрыто сделок более чем на 320 млн долл., что стало наибольшим квартальным значением в этом сегменте с конца 2013 года. И участники рынка ожидают сохранения этого тренда и в будущем. «В четвертом квартале 2020 – начале 2021 года мы ожидаем сохранение повышенного интереса инвесторов к этому сегменту недвижимости: уже сейчас анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами, которые могут быть закрыты в ближайшем будущем или которые будут закрыты, когда объекты будут достроены», – сообщили в компании JLL.

Инвесторы проявляют высокий интерес к складскому сегменту, доля которого в объеме вложений в третьем квартале 2020 года составила 33% и была максимальной за последние пять лет, подтверждают в компании CBRE. В свою очередь, в сегменте торговой и офисной недвижимости наблюдается негативный тренд, отмечает Ушакова. «Объем инвестиций в объекты торговой недвижимости за девять месяцев 2020 года составил около 18 млрд руб., что на 36% ниже значения в январе–сентябре 2019 года. В сегмент офисной недвижимости было инвестировано примерно 64 млрд руб. за девять месяцев этого года, что на 59% превосходит объем вложений в аналогичном периоде 2019 года», – заявляют в CBRE, подчеркивая, что основной прирост был сформирован за счет первого полугодия, в то время как в третьем квартале произошло ощутимое падение объема инвестиций в офисный сегмент.

Полугодовая самоизоляция, несомненно, ударила по рынку коммерческой недвижимости, подчеркивают эксперты. «Компании перевели своих работников на удаленную работу, многие из них и сейчас продолжают работать в дистанционном формате. Стандартные офисы пустуют, потому что компании стараются оптимизировать свои траты и предпочитают более гибкие варианты аренды. Арендодатели не хотят сейчас вкладываться в ремонт офисов, закупку мебели и т.д.», – отмечает соучредитель ProfitRooms Виталий Паймуков.

Одним из последствий пандемии стало то, что резко упала цена коммерческой недвижимости в России, указывает гендиректор компании «Городские инновационные технологии» Сергей Минко. «Стоимость квадратного метра офисной недвижимости снизилась на 15% в среднем по стране, торговая недвижимость потеряла 25% стоимости, тогда как складские и производственные площади потеряли в цене меньше всех – 3–5%», – рассказывает он. Именно с этим обстоятельством и связан активный рост инвестиций в коммерческую недвижимость, продолжает эксперт. «Инвесторы используют момент, когда приобрести объекты можно с большим дисконтом. И совершенно очевидно, почему наибольшим спросом пользовались при этом складские и индустриальные площади – производство и склады будут востребованы всегда, даже если пандемия снова заставит большинство граждан России сидеть по домам», – уверен Минко.

Эксперты напоминают: обороты онлайн-торговли в этом году на фоне карантинных мер выросли в разы. «И востребованность онлайн-продаж будет только расти», – говорит Минко. Что же касается офисной и торговой недвижимости, то понятно, почему такие объекты не привлекли большего числа инвесторов: во время пандемии граждане активно уходят на удаленную работу и гораздо меньше посещают торговые центры.

В Cushman & Wakefield ожидают, что инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости в 2021 году составят примерно 3,5 млрд евро. «Формально российская экономика находится в списке наименее пострадавших от пандемии. Ожидается, что по итогам года ВВП снизится примерно на 5%, в то время как Западная Европа демонстрирует двузначные темпы падения», – сообщают в компании, подчеркивая, что долгосрочные прогнозы не такие радужные. «Несмотря на ожидаемый рост цен на нефть и низкую безработицу, экономический рост в 2020–2024 годах не превысит 3%. Иными словами, отставание России от глобальной экономики будет увеличиваться», – уверены аналитики. «При отсутствии дополнительных негативных факторов объем инвестиций в коммерческую недвижимость России снизится на 15–20% в 2020 году и составит около 230 млрд руб.», – оценивает Широкова.

Тенденции, наблюдаемые на российском рынке коммерческой недвижимости, тем удивительнее, что во всем мире наблюдается прямо противоположная тенденция. Так, в том же отчете компании Cushman & Wakefield указывается, что дно рынка коммерческой недвижимости будет достигнуто лишь во второй половине 2021 года. «Доля свободных площадей в мире вырастет с 10 до 15%. Полномасштабное восстановление спроса на офисы в мире ожидается не ранее 2022 года», – говорится в отчете. В компании при этом уверены, что только в следующем году офисные площади сократятся почти на 10 млн кв. м.

Аналитики указывают, что на рынке офисной недвижимости в противоположных направлениях действуют две тенденции: переход на удаленную работу (и сокращение офисов) и разуплотнение офисов (увеличение площади на одного сотрудника на 10–20%) в связи с новыми представлениями о безопасности. Однако рынок в любом случае пострадает из-за того, что не будут достигнуты ранее планировавшиеся темпы роста, заявляют эксперты. 


Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Вам необходимо Войти или Зарегистрироваться

комментарии(0)


Вы можете оставить комментарии.

Читайте также


Другие новости

Загрузка...